Nonostante l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) e la quasi totalità dei banchieri ostentino sicurezza presentando dati rassicuranti e ripetendo che “il problema mutui in Italia esiste, ma solo in termini fisiologici e non patologici”, le associazioni dei consumatori, al contrario, denunciano quasi ogni giorno la situazione di crisi legata al rincaro dei mutui.
Stando ad un recente studio della Nomisma, su 4 milioni di famiglie che hanno contratto dei prestiti con le banche, quelle in difficoltà nel pagare le rate hanno ormai superato quota 400 mila (una su dieci) e il loro numero cresce a un ritmo considerevole.
Il Governo cosa fa per affrontare tali disagi? E’ chiaro che gli italiani necessitino di agevolazioni, soprattutto per quanto riguarda i finanziamenti richiesti alle banche per l’acquisto della prima casa. La prima mossa attuata dal Governo mira a rendere meno opprimente la rata del mutuo per le famiglie che non riescono a far quadrare il bilancio.
E’ scattata alla fine del mese di agosto 2008 l'attuazione dell'intesa Abi-Tremonti. Si tratta di un’importante convenzione tra banche e Ministero dell'Economia per la rinegoziazione dei mutui.
L'accordo, previsto dal decreto che ha tagliato l'Ici per la prima casa, consente di rinegoziare tutti i mutui a tasso variabile sottoscritti fino al 28 maggio scorso per acquisto, costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale, passando ad un tasso fisso più basso. Si tratta in pratica di una sostituzione del mutuo precedente con un mutuo che preveda rate più basse.
La differenza tra la rata originaria e quella rinegoziata verrà addebitata su un conto di finanziamento accessorio ad un tasso fisso. La differenza dovrà essere regolata alla scadenza del mutuo, con un allungamento della durata originaria se nel frattempo i tassi non fossero scesi.
Nella convenzione si precisa che le condizioni costituiscono uno standard minimo, restando ferma, per banche e intermediari, la possibilità di proporre alla clientela interessata, condizioni economicamente ancora più favorevoli e quindi finanziamenti agevolati in particolare per quanto riguarda lo spread.
Gli utenti hanno inoltre la possibilità di ricorrere alla portabilità dei mutui: chi ha in essere un mutuo può scegliere di cambiare banca senza dover estinguere il mutuo precedente. In questo modo l’utente potrà accendere un nuovo mutuo più conveniente facendo subentrare la nuova banca nel credito e in tutte le garanzie, in primis in quella ipotecaria.
L'accordo è stato presentato dal ministro dell'Economia Giulio Tremonti come un contributo per proteggere il potere d'acquisto delle famiglie e arriva oltre un anno dopo la surroga, prevista dal decreto Bersani sulle liberalizzazioni.
Molti titolari di mutuo, però, si dichiarano delusi in quanto si aspettavano vantaggi maggiori dalla nuova normativa e cominciano a sospettare che abbiano ragione le associazioni dei consumatori, che ne sconsigliano in blocco l'adesione, salvo in casi di reale impossibilità di pagare la rata del mutuo.
Per fare la scelta migliore, comunque, il consiglio non può che essere uno solo: andare allo sportello e chiedere un appuntamento per una consulenza personalizzata.
Nessuna banca potrà rifiutare e nessun impiegato potrà accampare difficoltà.
L'accordo, infatti, rappresenta per molti versi un'effettiva rivoluzione: "costringe" le banche a trovare tutte le soluzioni che favoriscano il cliente, anche la portabilità. Nessuna "beneficenza", ma l'esigenza di evitare una situazione che crea un danno non solo a chi è in oggettiva difficoltà per arrivare alla fine del mese, ma anche alle stesse banche. La nuova spinta alla trasparenza e alla concorrenza, in sostanza, è un modo per evitare una crisi dei mutui come quella americana.
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l'attivita sul web dei Mutui
Il sito Mutuionline.it permette al cliente di poter analizzare il ventaglio d'offerta
- Oltre all'offerta allo sportello, UniCredit, San Paolo Imi e Bnl propongono i loro mutui con condizioni molto spesso più favorevoli anche sul Web. Ma non sono solo i grandi istituti di credito a fornire il finanziamento integrale per l'acquisto dell'agognata casa.
Tra le più piccole a offrire un mutuo al 100% sul Web (fonte: Mutuionline.it) sono la Banca Toscana del gruppo Monte Paschi di Siena, la Carige e la Banca Agricola Mantovana. La prima offre il prodotto «Giovani coppie e single» a tasso sia variabile sia fisso.
In questo caso l'importo massimo erogato è di 300mila euro per una durata fino a 30 anni. Carige invece propone il «Pacchetto casa» a tasso variabile per un importo massimo di 150mila euro e una durata fino a 30 anni. In questo caso non sono possibili finanziamenti intermedi tra l'80 e il 100%. Infine Banca Agricola Mantovana offre alla sua clientela Mutuo Mio, prestando fino al 100%, un importo che non può superare i 250mila euro e la durata del finanziamento deve arrivare a un massimo di 20 anni.
Tutti e tre gli istituti di credito richiedono come obbligatoria la stipula di una polizza casa che generalmente di tipo incendio/scoppio e l'apertura del conto corrente presso la banca. Oltre a questo tipo di assicurazione, Banca Toscana richiede anche la stipula di una polizza (gratuita) che ricopra il 100% del valore del mutuo restante in caso di morte del contraente.
Esistono poi dei limiti di età. Bam richiede un'età minima di 18 e una massima di 70. Mentre Banca Toscana non eroga il suo mutuo a coppie e single che abbiano compiuto 45 anni. Alla fine del mutuo non devono aver superato i 75 anni. Il target di clientela di Carige non deve aver superato invece i 75 anni.
Tra le garanzie Bam richiede poi un'ipoteca sull'immobile del 150% del suo valore. Banca Toscana arriva a chiederla sino al 200% del valore dell'abitazione come Carige.
- Oltre all'offerta allo sportello, UniCredit, San Paolo Imi e Bnl propongono i loro mutui con condizioni molto spesso più favorevoli anche sul Web. Ma non sono solo i grandi istituti di credito a fornire il finanziamento integrale per l'acquisto dell'agognata casa.
Tra le più piccole a offrire un mutuo al 100% sul Web (fonte: Mutuionline.it) sono la Banca Toscana del gruppo Monte Paschi di Siena, la Carige e la Banca Agricola Mantovana. La prima offre il prodotto «Giovani coppie e single» a tasso sia variabile sia fisso.
In questo caso l'importo massimo erogato è di 300mila euro per una durata fino a 30 anni. Carige invece propone il «Pacchetto casa» a tasso variabile per un importo massimo di 150mila euro e una durata fino a 30 anni. In questo caso non sono possibili finanziamenti intermedi tra l'80 e il 100%. Infine Banca Agricola Mantovana offre alla sua clientela Mutuo Mio, prestando fino al 100%, un importo che non può superare i 250mila euro e la durata del finanziamento deve arrivare a un massimo di 20 anni.
Tutti e tre gli istituti di credito richiedono come obbligatoria la stipula di una polizza casa che generalmente di tipo incendio/scoppio e l'apertura del conto corrente presso la banca. Oltre a questo tipo di assicurazione, Banca Toscana richiede anche la stipula di una polizza (gratuita) che ricopra il 100% del valore del mutuo restante in caso di morte del contraente.
Esistono poi dei limiti di età. Bam richiede un'età minima di 18 e una massima di 70. Mentre Banca Toscana non eroga il suo mutuo a coppie e single che abbiano compiuto 45 anni. Alla fine del mutuo non devono aver superato i 75 anni. Il target di clientela di Carige non deve aver superato invece i 75 anni.
Tra le garanzie Bam richiede poi un'ipoteca sull'immobile del 150% del suo valore. Banca Toscana arriva a chiederla sino al 200% del valore dell'abitazione come Carige.
CONSIGLI SUI MUTUI
La dolce casa potrebbe non essere più un miraggio. È sufficiente ormai una piccola somma o anche solo la garanzia di un contratto di lavoro a tempo indeterminato oppure una professione autonoma per comprare la prima dimora. Gli ultimi mutui nati permettono di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell'appartamento desiderato. Si tratta di prodotti adatti soprattutto alle giovani coppie, famiglie e single che non dispongono di grandi capitali. Normalmente è un mutuo che viene richiesto per una durata che parte dai 20 anni fino ad arrivare a un periodo massimo di 30. Ma sono comunque diverse le garanzie richieste e ci sono dei limiti di durata e di cifra erogabile (per esempio 250 o 300mila euro). E i tassi con i quali vengono concessi questi prodotti sono generalmente piuttosto alti. Dal momento che la normativa sul credito fondiario consente di concedere mutui non al di sopra dell'80% del valore dell'immobile, per i mutui al 95 o al 100% si paga uno spread aggiuntivo rispetto a quelli tradizionali nel quale è compresa una garanzia fideiussoria.
Ma andiamo ad analizzare i singoli prodotti. Le principali banche a concedere un mutuo compreso tra il 95% e il 100% sono tra le italiane Banca Intesa, UniCredit, Unicredit Banca per la Casa, San Paolo Imi, Bnl, mentre tra le straniere Macquarie e Banca Woolwich (Barclays). Solo Maquarie non pone limiti al valore dell'immobile che si intende acquistare. L'ultimo prodotto lanciato sul mercato è il Bnl Spensierato a tasso fisso e il Variabile a tasso variabile. Nella versione integrale la banca romana arriva a finanziare fino al 100% di una casa da 300mila euro con un mutuo di durata trentennale. La formula 100% può essere applicata a mutui che hanno una durata compresa tra i 10 e i 30 anni, tra cui, oltre ai due già citati, l'«Affitto» e l'«Affitto Più». Ai titolari del conto Bnl Conto Più, Bnl concede poi una riduzione del tasso pari allo 0,20% all'anno. Ma quanto si paga in più rispetto a un mutuo tradizionale che finanzia fino all'80% dell'importo dell'immobile? «Per il mutuo al 95% la maggiorazione contenuta nel tasso è di 12 euro al mese (0,25%), mentre per quello al 100% è di 20 Euro al mese (0,40%)». Spiega così le condizioni offerte da Bnl, Massimo Benvenuto, responsabile dei prodotti di finanziamento di Bnl. Lanciato di recente, in giugno, anche il Domus 100% di San Paolo Imi, con una durata compresa tra i 20 e i 30 anni, che finanzia fino a 300mila Euro. «Si tratta di un mutuo particolarmente adatto alle giovani coppie - afferma Luciano Ambrosone, responsabile dei prodotti di credito del San Paolo Imi -, soprattutto nel contesto di mercato in cui ci troviamo di continuo rialzo dei prezzi degli immobili». Ma quali sono gli svantaggi di un prodotto di questo tipo? «Questi mutui hanno tassi più alti, nell'ordine di qualche centesimo - precisa Ambrosone -. Per esempio ai nostri prodotti applichiamo uno 0,20% in più». Sia UniCredit, sia la sua controllata Unicredit Banca per la Casa offrono i loro mutui nella versione al 100% e al 95%. UniCredit finanzia mutui fino a tasso sia variabile sia fisso, con durata tra i 10 e i 25 anni, compresi tra i 50mila e 200mila euro. Viene inoltre garantito uno sconto compreso tra il 25 e il 75% delle spese d'istruttoria nel caso in cui si abbia un Conto Genius (Unicredit). Anche UniCredit Banca per la Casa arriva a finanziare mutui di durata di 25 anni, ma fino a 300mila euro con spese d'istruttoria e perizia di 800 euro. Da valutare in questo caso che lo spread da sommare all'Euribor oscilla tra 0,10% e 0,50% in più rispetto ai mutui fino al 90%. Tra le straniere che finanziano fino al 100% dell'importo dell'immobile, l'australiana Macquarie, da poco sbarcata in Italia che propone un mutuo della durata massima di 35 anni.
Fino al 95% arrivano invece Banca Intesa, con Mutuo95 , la prima ad aver pensato a un mutuo che finanziasse quasi l'intero importo del valore dell'immobile e Banca Woolwich, con Variabile95. La prima copre un importo pari a un massimo di 220mila euro, con durata fino a 30 anni. Di questo mutuo esiste oltre alla versione a tasso variabile e fisso, anche il «Sonni Tranquilli» variabile con rata costante. Un tasso che viene calcolato nella versione variabile sommando l'1,50% all'Euribor a 6 mesi. La seconda infine offre un prodotto della durata massima di 30 anni e che presta una somma fino a 300mila euro. In questo caso lo spread da aggiungere all'Euribor a un mese è del 2,09%, contro l'1,99% per la versione di rimborso al 90 per cento.
Irene Consigliere
Ma andiamo ad analizzare i singoli prodotti. Le principali banche a concedere un mutuo compreso tra il 95% e il 100% sono tra le italiane Banca Intesa, UniCredit, Unicredit Banca per la Casa, San Paolo Imi, Bnl, mentre tra le straniere Macquarie e Banca Woolwich (Barclays). Solo Maquarie non pone limiti al valore dell'immobile che si intende acquistare. L'ultimo prodotto lanciato sul mercato è il Bnl Spensierato a tasso fisso e il Variabile a tasso variabile. Nella versione integrale la banca romana arriva a finanziare fino al 100% di una casa da 300mila euro con un mutuo di durata trentennale. La formula 100% può essere applicata a mutui che hanno una durata compresa tra i 10 e i 30 anni, tra cui, oltre ai due già citati, l'«Affitto» e l'«Affitto Più». Ai titolari del conto Bnl Conto Più, Bnl concede poi una riduzione del tasso pari allo 0,20% all'anno. Ma quanto si paga in più rispetto a un mutuo tradizionale che finanzia fino all'80% dell'importo dell'immobile? «Per il mutuo al 95% la maggiorazione contenuta nel tasso è di 12 euro al mese (0,25%), mentre per quello al 100% è di 20 Euro al mese (0,40%)». Spiega così le condizioni offerte da Bnl, Massimo Benvenuto, responsabile dei prodotti di finanziamento di Bnl. Lanciato di recente, in giugno, anche il Domus 100% di San Paolo Imi, con una durata compresa tra i 20 e i 30 anni, che finanzia fino a 300mila Euro. «Si tratta di un mutuo particolarmente adatto alle giovani coppie - afferma Luciano Ambrosone, responsabile dei prodotti di credito del San Paolo Imi -, soprattutto nel contesto di mercato in cui ci troviamo di continuo rialzo dei prezzi degli immobili». Ma quali sono gli svantaggi di un prodotto di questo tipo? «Questi mutui hanno tassi più alti, nell'ordine di qualche centesimo - precisa Ambrosone -. Per esempio ai nostri prodotti applichiamo uno 0,20% in più». Sia UniCredit, sia la sua controllata Unicredit Banca per la Casa offrono i loro mutui nella versione al 100% e al 95%. UniCredit finanzia mutui fino a tasso sia variabile sia fisso, con durata tra i 10 e i 25 anni, compresi tra i 50mila e 200mila euro. Viene inoltre garantito uno sconto compreso tra il 25 e il 75% delle spese d'istruttoria nel caso in cui si abbia un Conto Genius (Unicredit). Anche UniCredit Banca per la Casa arriva a finanziare mutui di durata di 25 anni, ma fino a 300mila euro con spese d'istruttoria e perizia di 800 euro. Da valutare in questo caso che lo spread da sommare all'Euribor oscilla tra 0,10% e 0,50% in più rispetto ai mutui fino al 90%. Tra le straniere che finanziano fino al 100% dell'importo dell'immobile, l'australiana Macquarie, da poco sbarcata in Italia che propone un mutuo della durata massima di 35 anni.
Fino al 95% arrivano invece Banca Intesa, con Mutuo95 , la prima ad aver pensato a un mutuo che finanziasse quasi l'intero importo del valore dell'immobile e Banca Woolwich, con Variabile95. La prima copre un importo pari a un massimo di 220mila euro, con durata fino a 30 anni. Di questo mutuo esiste oltre alla versione a tasso variabile e fisso, anche il «Sonni Tranquilli» variabile con rata costante. Un tasso che viene calcolato nella versione variabile sommando l'1,50% all'Euribor a 6 mesi. La seconda infine offre un prodotto della durata massima di 30 anni e che presta una somma fino a 300mila euro. In questo caso lo spread da aggiungere all'Euribor a un mese è del 2,09%, contro l'1,99% per la versione di rimborso al 90 per cento.
Irene Consigliere
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